下一个中央改善区会在哪？｜房叔说No.629_微速讯

| PART 1 |

杭州好房子很多，但真正能够称之为中央改善区的却不多，目前被公认的核心改善区大致为以下几个：

(相关资料图)

南星桥-望江新城，地理区位极好，位于第一中心和第二中心的交汇处，长期被品牌房企作为秀肌肉的赛场，诞生了十数个经典豪宅楼盘，目前房价表现位居杭州头把交椅。

占据不可替代的稀缺地段、双限下不可批量复制的顶级产品，南星桥-望江新城在未来很长一段时间都很难被后来者挑战。

奥体-世纪城，杭州楼市的中央改善新秀，在新中心的光环加持下，这里近些年开始汇聚大量改善及高端改善需求，房企也在此开辟出另一个角逐场。

奥体三兄弟、壹号院、澄品、君品等大量优质楼盘抱团，加之顶级的城市界面和城市资源，这里无疑已经成为杭州另一个改善性楼盘的集聚区，更有极高的概率成为下一个杭州房价天花板。

申花，在杭州老城，几乎没有一个区域能够拥有像申花这样的后发优势，城西核心区位，成片拆改新建、中心区极少穿插有安置房的身影，加之较高的限价，这里自2016年开始涌现了一大批的作品级楼盘，如锦绣之城、宜和园、沁园、养云静舍、古翠隐秀等。

后续更多的品牌开发商进入，城西版南星桥就此出现，于此同时，杭州人开始冠于申花以中央豪宅区的名号。

文晖，文晖和申花、望江新城近似，都是老城焕新之所，天然就具有傲人的区位优势，能够轻松获得大批老杭州人的认可，而工业区为主的老城形态非常有利于整拆整建，规避安置房的插入。

自新都会、乐府、熙华府等改善楼盘后，文晖又继续受到了滨江、嘉里、中海、地上等开发商的青睐，且都拿出了较为改善性的作品。

嘉里城的落地又给文晖增加了改善区不可或缺、具有强劲对外辐射的优质商业，加上老城名校，一个中央改善区的雏形便就此形成。

| PART 2 |

以上几个市场公认的中央改善区外，下一个品相极佳的便是钱塘江畔的江河汇-钱二组团。

主城核心最后一片沿江宝地，成片开发、顶级商业、再加天长等名校加持，市场已经给予了充分的肯定。

即使在去年市场艰难期，这里也同样一片火热，千万豪宅摇号热度丝毫不亚于一些顶流红粉盘，最近IFC更是创下杭州新房摇号史入围难度的新高。

除此之外，偌大的杭州，几乎再也没有被大范围认可的中央改善区，由此可见，一个中央改善区的形成本就是需要天时地利人和的共同作用。

首先便是地缘条件要好，或本身具有极强的对外辐射或内生能力，亦或是两者兼备，再者还需要顶尖的城市资源注入，包括不限于高能级商业，教育资源等。

同时还需优秀房企拿出一个又一个的作品级楼盘，使高能楼盘构成集聚态，于是一个各要素高浓度的城市复合居住区才可能出现。

从绝对数量来说，杭州中央改善区看似不少，但考虑到超大城市的骨架，实则中央改善区是稀缺的，并不是每个城市方向都能够分配到相应中央改善区。

那么杭州接下去还有可能会出现下一个中央改善区吗？

答案几乎是肯定的，我们细看几个中央改善区的分布，从南星桥到奥体、再到申花、文晖、江河汇-钱二，可以发现，这些区域几乎都围绕着第一中心及新中心出现。

也就是说，每个城市方向或许不一定会有相应的改善区出现，但每个城市中心一定都会孕育其对应的中央改善区。

| PART 3 |

原因很简单，任何一个城市中心都是城市资源高度凝聚的集合体，同时也具有强劲的高端住房需求的内生力，既可对外辐射、吸引，也可自我输出能量，市场自然会自发的匹配这股超级能量，中央改善区也就由此出现。

杭州三大城市中心，武林及拥江时代已被公认，城西时代还在襁褓之中，但我们可以确定的是，这里出现城市级中心只需时间。

杭州产业极、现代化的城市界面、城市地标抱团、顶级公建、现象级大型商业，第三中心全部都有、或已落地，学区则天然拥有极佳的生源潜质。

可以说，在未科和云城之间，只差最后一环：改善性楼盘的成规模开发。

而这最后一环目前正在补齐，从2022年开始，我们可以发现，未科核心区及云城核心区的新房几乎都选择了同一类开发倾向，那就是做大户型，更有甚者选择了全面大户型化。

比如汀岸晓庐、枫汀云邸、云城滨江三子，以及杭与城的南组团、杭珹未来中心的S2地块，大平层成为了房企的一致选择。

当然这样的选择有市场原因，比如较小的房地价差，导致开发商倾向于更省成本的大户型，但不可否认，如果没有成批的高端需求，房企们必定不敢选择率性而为，高总价大平层得有相应的购买力才能够保证顺利去化。

动辄七八百万的主力房源，也唯有高能级的板块才能匹配，从这一角度看，未科、云城核心已经获得供需两侧的主体一定程度上的认可。

近期，未科核心241地块由滨江拿下，根据公示资料，滨江又一次选择了纯大平层产品。

约42000方的计容住宅面积，只设置了192套房源，套均面积高达约218方，套均总价近800万，最小面积也达到了170余方，宣告了未科核心区的全面改善化。

即便如此，未科目前在售的唯一新盘——枫汀云邸，销售端已经释放了信心满满的蓄客情况，预计清盘加推200套+房源、部分人群大概率需要拼社保。

| PART 4 |

再细看以绿汀路为原点的未科核心区，目前俨然已形成了以两个高端低密叠墅+数个大平层项目的改善集群。

外加既有的存量楼盘大户型，几宗还未出让、预期大户型为主的新地块，以及公共中心西南侧的低密宅地，一个以低密、改善大平层为主力产品的高端改善区完成骨架搭建。

自此，一个典型的杭城中央改善区完成要素闭环。

如果说，淘宝城加早期的EFC，未科只是一个起步的少年，那绿汀路+云城便是这个少年走向成熟的标志性节点。

等到2025年，这批品牌房企的纯改善楼盘，及自带19万方万象城级商业的绿汀路TOD、杭州国际体育中心集中交付。

大部分人或许才会反应过来，城西时代真的来了。

-END-

文/KE  编辑/KE